Wskazówki dla właścicieli

Podstawa prawna
Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej, a w szczególności zasady zarządzania nieruchomością wspólną określa Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., Nr 0, poz. 1892, z późn. zm.). W zakresie nieuregulowanym ww. ustawą stosuje się przepisy kodeksu cywilnego.

Jak powstaje wspólnota?
Wspólnoty mieszkaniowej nie zakłada się, lecz powstaje ona z mocy prawa, w momencie wyodrębnienia własności (wykupu) pierwszego lokalu w nieruchomości. Wystarczy więc dwóch właścicieli: nabywca lokalu i sprzedający, który posiada resztę lokali, aby mówić o wspólnocie. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest każdy właściciel, którego lokal został wyodrębniony (wykupiony). Członkami wspólnoty mieszkaniowej są zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne (na przykład Gmina). Wspólnota jest reprezentowana przez wybranego zarządcę nieruchomości.

Co to znaczy „mała” i „duża” wspólnota?
Wspólnoty w budynkach do 7 lokali, zarówno wyodrębnionych, jak i nie wyodrębnionych, określane są jako „małe”. Wspólnoty te korzystają z zapisów kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego dotyczących współwłasności, które bezpośrednio regulują zasady zarządu nieruchomością wspólną.  Wspólnoty w budynkach powyżej 7 lokali to wspólnoty „duże”. Działają one na podstawie przepisów ustawy o własności lokali, a w sprawach w niej nie uregulowanych według przepisów kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego.

Jak wspólnota podejmuje uchwały?
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów.

„Małe”  wspólnoty mieszkaniowe – jednogłośnie. Oznacza to, że uchwała musi być podpisana przez wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych  (Gmina). Jeżeli choćby jeden z właścicieli podpisze uchwałę przeciw, uchwała ta nie jest uważana jest za podjętą.

„Duże” wspólnoty mieszkaniowe – większością głosów. Oznacza to, że do podjęcia uchwały wystarczy większość głosów właścicieli lokali, liczonych według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Tryb, w którym na jednego właściciela przypada jeden głos, jest często praktykowany w przypadku większościowego udziału jednego z właścicieli.

Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty?
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej  w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Gdzie zgłaszać awarie w budynku wspólnoty?
Awarie dotyczące części wspólnych nieruchomości powinny być zgłaszane do zarządcy budynku. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Gdzie zgłaszać skargi na najemców?
Wszelkie skargi, również te dotyczące działalności lokali użytkowych gminnych, należy zgłaszać do Biur Obsługi Klienta odpowiedzialnych za dany rejon miasta.

Rejon D i E, BOK nr 4, tel. 71 321 13 24

Rejon M i N, BOK nr 6, tel. 71 333 24 11

Rejon J i K, BOK nr 8, tel. 71 325 37 57

Rejon C i L, BOK nr 11, tel. 71 326 41 02